Contratos de locação residencial: quando o locador pode retomar o imóvel
*Por Marcos Marin, advogado especialista em direito imobiliário do escritório Flávio Pinheiro Neto Advogados
A locação de imóveis é regulada pela Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, conhecida como Lei do Inquilinato. Ela estabelece os direitos e deveres do locador, que pode ser o proprietário ou possuidor do imóvel, e do locatário, que é quem ocupa o imóvel mediante pagamento de aluguel.
O prazo do contrato de locação é um dos aspectos mais importantes desse documento e pode variar conforme a vontade das partes e a finalidade da locação. A Lei do Inquilinato prevê regras específicas para contratos de locação residencial destinados à moradia. O Artigo 46 da referida lei determina que nas locações residenciais ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a 30 meses, a resolução do contrato ocorrerá quando o prazo estipulado terminar, independentemente de notificação ou aviso. Essa regra visa garantir segurança jurídica ao locador, permitindo-lhe dispor do imóvel após o término do contrato sem necessidade de justificativa ou intervenção judicial.
A legislação coloca duas situações em que o contrato de locação residencial pode ser prorrogado por tempo indeterminado. Uma delas é neste mesmo artigo 46, parágrafo 1º, que determina que se o locatário continuar ocupando o imóvel por mais 30 dias sem oposição do locador, o contrato é mantido mediante as demais cláusulas do documento. A outra situação consta no artigo 47, que indica que nas locações residenciais ajustadas verbalmente ou por escrito e por prazo inferior a 30 meses, ao finalizar o prazo estabelecido, a locação se prorroga automaticamente por tempo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel nas seguintes situações:
- Por acordo entre as partes;
- Descumprimento contratual pelo locatário (por exemplo: não pagamento do aluguel);
- Necessidade de realizar obras determinadas por órgão público;
- Em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada com o seu emprego.
- Se for pedido para uso próprio do locador, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio.
- Demolição e edificação licenciada ou realização de obras que aumentem a área construída;
- Locação ininterrupta por cinco anos.
Em todas essas situações, há a exigência de justificativa e, em alguns casos, comprovação judicial.
Assim, o contrato de locação residencial existe para regular a relação entre locador e locatário. A Lei do Inquilinato define regras específicas sobre o prazo do contrato, que pode ser inferior, igual ou superior a 30 meses.
Nas locações por prazo igual ou superior a 30 meses, o contrato se encerra automaticamente ao final do prazo estipulado, permitindo ao locador exigir a desocupação do imóvel. No caso de prorrogação por prazo indeterminado, o locador só pode retomar o imóvel nas hipóteses citadas acima, previstas no artigo 47 da lei.
Essa estrutura legal busca equilibrar os direitos de locadores e locatários, garantindo segurança jurídica e promovendo a oferta de imóveis para locação.
