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Investir no mercado imobiliário catarinense pode ser um caminho assertivo para muitos empresários. Afinal, o estado abriga as cidades com maior valorização imobiliária do país, como é o caso do litoral Norte, e o setor é reconhecido historicamente com um ambiente seguro de investimento. Mas quais os cuidados e os melhores caminhos para atuar no setor? Esses foram os pontos tratados no 1° Seminário de Direito Imobiliário, que ocorreu na última semana em Blumenau. O evento foi organizado pelos escritórios Flávio Pinheiro Neto Advogados, Germano Schroeder Neto Advogados Associados, Pimentel e Botelho Advogados e Balsanelli Contabilidade.

Três painéis foram apresentados aos cerca de 100 empresários que participaram da agenda. O primeiro deles foi comandado pelo advogado Olivar Vitale, sócio-fundador do VBD Advogados, fundador e diretor institucional do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM). Ele destacou a oportunidade de investimentos em diferentes modelos no segmento.

“Um dos grandes desafios que o empreendedor brasileiro teve no século XX foi a captação de recursos para investimentos imobiliários. Até então era preciso capital próprio, tinha pouca linha de crédito. Hoje existem novas formas de investimento imobiliário, sem a necessidade de ter o capital e realizar o empreendimento”, avaliou.

Entre os modelos considerados pelo especialista estão a criação de uma Sociedade em Conta de Participação (SCP), onde o investidor pode, por exemplo, investir um percentual em um empreendimento, recebendo o lucro após a venda, e a Sociedade de Propósito Específico (SPE), que apresenta menor risco. “O ponto positivo é que em uma SCP, por exemplo, é o fato de que há uma diluição do risco, podendo o sócio investidor não constar no contrato social da empresa que está construindo o investimento. Pode-se fazer, inclusive, uma SCP para cada empreendimento que uma construtora for realizar com apoio de investimento de mercado”, explicou.

Além das sociedades, Olivar também reforçou que é possível, para o investidor, apostar em fundos imobiliários. Entre os cuidados, o especialista enfatizou a importância do investidor verificar se o fundo possui toda a questão jurídica organizada, registro de incorporação e demais documentos que comprovam a idoneidade do negócio, com um histórico positivo junto ao mercado.

Já modelos tradicionais de investimento, como a aquisição de terreno por meio de permuta, podem ser mais complicados do ponto de vista jurídico. “Em alguns estados, a transação do terreno para a construtora só pode ser formalizada a partir da aprovação do projeto que será realizado ali, o que não dá respaldo e segurança aos envolvidos até essa situação ser formalizada, podendo levar até um ano para isso”, reforçou.

Para o especialista, no entanto, o cenário brasileiro de investimentos no setor é muito positivo, estando próximo a mercados como o dos EUA, por exemplo.   

Terras de marinha: uma particularidade dos negócios no litoral

No segundo painel, o advogado Diogo Levy, membro das comissões de Direito Imobiliário do Instituto dos Advogados (IASP), das Comissões de Negócios Imobiliários e Direito Registral do IBRADIM, reforçou os cuidados necessários em investimentos imobiliários no litoral brasileiro. Nessa região se encontram as chamadas terras de marinha, que na prática pertencem ao governo.

“Neste caso não se é proprietário do terreno, mas tem direito de ocupação. Terras de marinhas remontam da colonização e ficavam para o governo como reserva de área para defesa do país. Os critérios são bastante confusos. A lei diz que uma terra de marinha vai até 33 metros contados da linha média das marés cheias, em 1831. Ou seja: é impossível saber com precisão essa metragem”, explanou.

Para a realização de investimentos seguros no litoral, o advogado indicou, como primeira ação, o comprador ou proprietário do terreno sair do regime de ocupação para o regime de aforamento, chamado de direito real. Esse documento precisa ser verificado junto ao registro de imóveis: “Estima-se que 70% dos terrenos de marinha estão no regime de ocupação. Pedir certidão de domínio antes de comprar é essencial. Também recomenda-se ter atenção em relação a multas e pagamento de taxas como o laudêmio, que é pago na transferência do imóvel, no valor de 5% do valor do mesmo”.

Diogo salientou também que nenhum empreendimento é tomado pelo governo, mas terrenos sem nenhuma ocupação podem se tornar bem público se assim desejar a administração pública local.

Ter apoio especializado: o caminho para se evitar a judicialização

O 1º Seminário de Direito Imobiliário foi encerrado pelo desembargador João de Nadal, que reforçou a importância do apoio jurídico antes de um caso ir para o judiciário. Negócios bem desenvolvidos desde o início de uma sociedade podem ser resolvidos sem judicialização ou ainda contar com julgamentos mais ágeis, avaliou.

“É importante evitar a judicialização e quando esta se faz necessária, deve ser o mais detalhada possível, com o respaldo jurídico anterior. É fundamental ter um bom contador, um bom advogado, para minimizar risco e proteger o negócio. Se o investidor deseja entrar em sociedade, precisa estar claro o seu papel. A postura ostensiva, quando esta não cabe a ele, por exemplo, pode gerar desgaste e problemas que acabam chegando ao jurídico”, comentou.

Realizado no Tabajara Tênis Clube, o 1º Seminário de Direito Imobiliário trouxe ainda contribuições dos escritórios organizadores e contou com a presença do prefeito Mário Hildebrandt, que aproveitou a agenda para anunciar, em primeira mão, um novo pacote de investimentos em mobilidade urbana para Blumenau. “O projeto prevê R$150 milhões para serem aplicados em obras, como a implantação do complexo viário da Itoupava Norte e desapropriações para as obras do Corredor Norte, que irão impactar positivamente o nosso setor imobiliário”, destacou.