Vícios construtivos do pós-obra: até que ponto vai a responsabilidade das construtoras e incorporadoras?
Por Henrique Chiummo, advogado empresarial e sócio do escritório Flávio Pinheiro Neto Advogados*
Um dos grandes desafios para construtoras e sua relação com os clientes, os chamados vícios construtivos decorrem de anomalias, defeitos ou imperfeições em um imóvel. Esses empecilhos surgem após a finalização da obra e entrega das chaves ao proprietário, podendo afetar seu uso, seja como residência ou ponto comercial.
São vícios construtivos aqueles aparentes, vistos de forma evidente, como ocorrências em acabamentos e revestimentos, ou ainda ocultos, como infiltrações ou vazamentos. Em ambos os casos, cabe à construtora, dentro das normas relacionadas à NBR 15575, arcar com as garantias de seus sistemas construtivos, durante o período e da maneira descrita pela norma regulamentadora.
Traz ainda o Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 26, II, § 3º o prazo que deve ser contado desde o recebimento das chaves ou da constatação do vício. E não sendo resolvido o problema, poderá o adquirente requerer o abatimento do preço ou mesmo a substituição do imóvel.
Assim, é de responsabilidade da construtora garantir a funcionalidade do imóvel e a garantia dos itens compostos por ele.
No entanto, é importante salientar que tem também o consumidor um papel relevante neste assunto. É dele que parte, afinal, a realização de manutenções preventivas indicadas pela construtora – que devem ser previstas, inclusive, em contrato.
Outra discussão latente sobre o assunto diz respeito ao dano moral que eventualmente alega-se quando há a identificação de um vício construtivo em imóvel. Recentemente, a Turma Regional de Uniformização dos Juizados Especiais Federais da 4ª Região (TRU/JEFs), ao julgar semelhante pedido, definiu que não era cabível indenização por danos morais à proprietária de determinado imóvel, que alegava prejuízos com os vícios construtivos. Essa jurisprudência abre caminho para um entendimento mais claro sobre as responsabilidades das construtoras e delimita os direitos do consumidor, sem extrapolar qualquer um dos lados.
É devido, portanto, que essa moradora tenha os reparos estruturais realizados de acordo com a identificação de vícios construtivos, mas não lhe é devido danos morais, visto que esses vícios não impossibilitaram o imóvel de ser habitado.
Cabe, obviamente, às construtoras, uma análise rigorosa e constante de suas boas práticas, com um acompanhamento efetivo dos processos, mas também um respaldo e orientação jurídicas para a elaboração de contratos bem definidos, evitando-se a judicialização de muitas situações como essa. E, em caso de recorrência à justiça, o respaldo de um histórico documental relacionado à orientação de manutenções preventivas e atendimento às solicitações do reclamante, além de contratos bem orquestrados, serão cruciais para proteger as construtoras.
